จะเกิดผลเสียอะไรบ้างเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์? “ข้อผิดพลาด” เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรอง: อยู่อย่างไรให้ปลอดภัย
การซื้ออพาร์ทเมนต์ต้องมีการตัดสินใจอย่างจริงจัง เจ้าของในอนาคตเมื่อซื้อที่อยู่อาศัยจะต้องเลือกสรร ไม่น่าเป็นไปได้ที่ใครก็ตามจะถูกดึงดูดโดยโอกาสที่จะใช้เงินจำนวนมากและประสบปัญหาทางกฎหมายในภายหลัง มีความเสี่ยงอยู่เสมอ มีอยู่ทั้งเมื่อทำธุรกรรมเสร็จสิ้นในขั้นตอนการขุดและเมื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์ในตลาดรอง ที่อยู่อาศัยรองเต็มไปด้วยอันตรายอะไรบ้างและจะหลีกเลี่ยงแขกที่ไม่พึงประสงค์มาหน้าประตูบ้านของคุณได้อย่างไร?
ก่อนอื่นเรามาดูกฎหมายกันก่อน ตามมาตรา 292 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย เจ้าของพื้นที่ที่ได้รับสิทธิในการเป็นเจ้าของจะได้รับความคุ้มครองจากการเรียกร้องใด ๆ จากเจ้าของเดิม พวกเขาถูกลิดรอนโอกาสที่จะอาศัยอยู่ในสถานที่และจะต้องยกเลิกการลงทะเบียน มิฉะนั้นจะมีการฟ้องร้องตามมาตรา 292 และ 304 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย
เมื่อมองแวบแรก ผู้ซื้อจะได้รับการประกันจากการโจมตีทรัพย์สิน แต่ในทางปฏิบัติด้านตุลาการ มักมีกรณีที่ทนายความไม่สามารถปกป้องสิทธิของลูกค้าของตนได้
“เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ใช้ที่ลงทะเบียนในอพาร์ทเมนต์นี้จะต้องนำเอกสารรับรองที่ระบุว่าพวกเขาตกลงที่จะยกเลิกการลงทะเบียนและหยุดใช้” Vera Zakrevskaya ผู้จัดการแผนกตลาดรองของ Nevsky Alliance Academy of Sciences กล่าว “มิฉะนั้นเราอาจต้องเผชิญกับความจริงที่ว่าทรัพย์สินจะถูกโอนไปยังผู้ถือลิขสิทธิ์แต่พร้อมกับภาระผูกพันในรูปของบุคคลที่จะยังคงจดทะเบียนอยู่และบุคคลดังกล่าวไม่สามารถถูกเพิกถอนโดยศาลได้เนื่องจากสิทธิในการ การใช้เกิดขึ้นตามหมายหรือเอกสารอื่น”
ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้ว่าแม้หลังจากการทำธุรกรรมเสร็จสิ้นและได้รับกรรมสิทธิ์แล้ว เจ้าของคนก่อนอาจมาที่อพาร์ทเมนต์พร้อมสิ่งของต่างๆ โดยทั่วไปแล้วสถานการณ์นี้เกิดขึ้นเมื่อในระหว่างการแปรรูปอพาร์ทเมนต์สมาชิกในครอบครัวคนหนึ่งปฏิเสธที่จะเข้าร่วมในการทำธุรกรรมโดยยังคงรักษาสิทธิ์ในการใช้งาน ตามกฎหมายแล้วผู้ขายจะต้องให้ข้อมูลเกี่ยวกับบุคคลที่มีสิทธินี้แก่ผู้ซื้อ หากเจ้าของในอนาคตไม่เป็นความลับในรายละเอียด เขาสามารถขอให้สัญญาประกาศว่าไม่ถูกต้องและคืนเงินได้
เรียนรู้ประวัติศาสตร์
อันตรายของตลาดรองนั้นอยู่ในประวัติศาสตร์ของการขายซึ่งควรศึกษาอย่างรอบคอบตั้งแต่ผู้ถือลิขสิทธิ์รายแรกจนถึงผู้ถือลิขสิทธิ์รายสุดท้าย ทายาทที่ปรากฏตัวอย่างกะทันหันอาจประกาศการอ้างสิทธิ์ในอพาร์ตเมนต์ได้และกฎหมายจะเข้าข้างพวกเขา แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะเข้าใจความซับซ้อนทั้งหมดเพียงอย่างเดียว คุณควรติดต่อสำนักงานบริการกลางเพื่อการจดทะเบียนที่ดินและการทำแผนที่ของรัฐเพื่อขอรับใบรับรองการโอนกรรมสิทธิ์และยังให้บริษัทประกันภัยดำเนินการตรวจสอบด้วย แต่เป็นการดีกว่าที่จะมอบความไว้วางใจต่อชะตากรรมของการซื้อราคาแพงให้กับมืออาชีพที่มีประสบการณ์มากมายซึ่งเชี่ยวชาญในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์
“ ผู้เชี่ยวชาญนี้ไม่ควรเป็นเพียงนายหน้าเท่านั้น แต่ยังเป็นทนายความฝึกหัดที่เข้าร่วมในการพิจารณาคดีและติดตามกระบวนการพิจารณาคดีที่จัดตั้งขึ้นซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา” Tatyana Slobodyanyuk ผู้อำนวยการทั่วไปของ Advokat-Nedvizhimost LLC ให้คำแนะนำ – น่าเสียดายที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากรู้เพียงขั้นตอนการทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้น เอกสารที่จำเป็นสำหรับการลงทะเบียนของรัฐ และที่ดีที่สุดคือการจัดการข้อตกลงร่วมกันที่ปลอดภัย ประเมินความเสี่ยงประวัติของวัตถุอย่างมีประสิทธิภาพและถูกต้อง ความเสี่ยงในการท้าทายการทำธุรกรรมในศาล - พวกเขาไม่มีความสามารถในเรื่องนี้ และนี่เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องทำเพื่อที่จะประกันตัวเองจากปัญหาที่อาจเกิดขึ้น”
ผู้เรียกร้องทรัพย์สิน
อย่าลืมเกี่ยวกับการเรียกร้องที่เป็นไปได้จากบุคคลที่เคยอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ซึ่งอยู่ในกลุ่มเสี่ยงที่เรียกว่า พวกเขาสามารถยกเลิกการลงทะเบียนได้ด้วยเหตุผลหลายประการ ตัวอย่างเช่น บุคคลหนึ่งถูกจำคุก หรือตามคำสั่งของสำนักงานทะเบียนและเกณฑ์ทหาร กองทัพรัสเซียได้รับการเสริมกำลังด้วยทหารใหม่อีกหนึ่งคน พลเมืองบางคนอาจจบลงที่คลินิกจิตเวช แต่ในขณะเดียวกันก็รักษาสิทธิในการใช้ที่พักอาศัยและสามารถคืนได้ตลอดเวลา คุณสามารถค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับผู้สมัครที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรณีดังกล่าวได้โดยขอแบบฟอร์มหมายเลข 12 จากสำนักงานการเคหะก่อน
เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาเช่า สิ่งสำคัญคือต้องใส่ใจกับรายละเอียดทางกฎหมายด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งตรวจสอบว่าเจ้าของอพาร์ทเมนท์คนก่อนยังคงรักษาสิทธิในการอยู่อาศัยหรือไม่ คุณสามารถชี้แจงข้อมูลนี้ได้ใน Unified State Register สิทธิในการบำรุงรักษาตลอดชีวิตกับผู้อยู่ในความอุปการะได้รับการควบคุมโดยมาตรา 602 และ 586 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ตามเอกสารเจ้าของมีสิทธิที่จะออกจากทรัพย์สินได้ตามคำขอของตนเองเท่านั้น และเพื่อความปลอดภัยในการซื้อของคุณ คุณควรทำข้อตกลงเพิ่มเติมที่ได้รับการรับรองโดยทนายความ เกี่ยวกับการถอดภาระผูกพันออกจากทรัพย์สิน แม้ว่าจะมีเงื่อนไขการบำรุงรักษาตลอดชีวิตก็ตาม
ภัยคุกคามจากเยาวชน
การซื้ออพาร์ทเมนต์ที่จดทะเบียนผู้เยาว์มักทำให้เกิดข้อกังวลเป็นพิเศษเสมอ ในช่วงต้นทศวรรษ 2000 เด็กๆ มักจะชนะคดีเกี่ยวกับความแตกต่างระหว่างส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์ที่พ่อแม่จัดสรรให้พวกเขากับส่วนแบ่งที่พวกเขาควรมีตามกฎหมาย สถานการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นจากการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ เมื่อแลกเปลี่ยน "สตาลินกา" เป็น "ครุสชอฟ" ผู้เยาว์จะถูกลิดรอนทรัพย์สินบางส่วนและยื่นคำร้องต่อศาลในเวลาต่อมา
ผู้เชี่ยวชาญด้านการตลาดยืนยันว่าความเสี่ยงของปัญหาเป็นไปได้แม้ว่าผู้เยาว์จะไม่ได้อาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์และไม่ได้ลงทะเบียนก็ตาม เมื่อลูกโตขึ้นและคิดว่าพ่อแม่ละเมิดสิทธิก็สามารถไปศาลเพื่อขอยกเลิกข้อตกลงเก่าได้
ปัจจุบันกรณีการขายต่ออพาร์ทเมนท์ที่ซื้อด้วยทุนการคลอดบุตรกลายเป็นเรื่องปกติมากขึ้น การซื้ออพาร์ทเมนต์ดังกล่าวไม่ปลอดภัย Tatyana Slobodyanyuk กล่าว: “ มีกรณีที่ซื้ออพาร์ทเมนต์ด้วยความช่วยเหลือของสินเชื่อจำนองซึ่งชำระบางส่วนด้วยทุนการคลอดบุตร ขณะเดียวกันผู้เป็นแม่ให้ภาระผูกพันในการจัดสรรหุ้นให้กับสมาชิกทุกคนในครอบครัวหลังจากชำระคืนเงินกู้เต็มจำนวนแล้ว อย่างไรก็ตามอพาร์ทเมนท์ดังกล่าวมักจะขายโดยไม่ต้องจัดสรรหุ้น ยังไม่มีใครควบคุมกระบวนการนี้ และเมื่อพวกเขาเริ่มควบคุม พวกเขาจะยกเลิกข้อตกลงและคืนอพาร์ทเมนท์ เนื่องจากภาระผูกพันไม่ได้รับการปฏิบัติตาม และสิทธิของผู้เยาว์ถูกละเมิด”
ประกันความเสี่ยง
เพื่อป้องกันไม่ให้การซื้ออพาร์ทเมนต์กลายเป็นภาระอันเจ็บปวดและเป็นเหตุในการฟ้องร้องในศาลคุณไม่ควรเก็บเงินไว้กับผู้เชี่ยวชาญ ขั้นแรก คุณต้องติดต่อทนายความเพื่อสอบถามเกี่ยวกับการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนต่อทรัพย์สินนี้ ประการที่สอง ติดตามการโอนกรรมสิทธิ์และสิทธิในการใช้ที่อยู่อาศัยให้กับบุคคลที่สามอย่างรอบคอบ
ผู้เชี่ยวชาญจะเข้าใจความแตกต่างทางกฎหมายทั้งหมดและเจ้าของซึ่งมีข้อมูลทั้งหมดอยู่แล้วจะสามารถสรุปข้อสรุปบางประการเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ Vera Zakrevskaya กล่าว: “ มีกี่คนที่ลงทะเบียนและมีสิทธิ์ใช้ แต่ปัจจุบันไม่ได้อาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์นี้? เพื่อตรวจสอบทั้งหมดนี้ จำเป็นต้องมีเงินทุนเพิ่มเติม หากประชาชนไม่สละเงินเพื่อการตรวจสอบ ตามกฎแล้วพวกเขาจะซื้ออพาร์ทเมนต์โดยเข้าใจอย่างชัดเจนถึงความเสี่ยงที่พวกเขาอาจได้รับ หากคุณพึ่งพาโอกาส คุณอาจประสบปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง”
ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายรายเชื่อว่าตลาดรองมีผลกำไรมากกว่าตลาดหลัก อย่างไรก็ตาม ในปี 2562 มีความเสี่ยงมากมาย เมื่อซื้อบ้าน คุณต้องตรวจสอบประวัติทรัพย์สินที่คุณกำลังซื้ออย่างรอบคอบ มิฉะนั้น คุณอาจไม่มีที่อยู่อาศัยและเงิน
การวิเคราะห์ความเสี่ยงต่างๆ เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรองหรือตลาดหลักจะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงปัญหาเพิ่มเติมได้ ลองดูรายการความเสี่ยงทั้งหมดและตอบคำถามเกี่ยวกับความเสี่ยงเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีลูกเป็นเจ้าของ เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์พร้อมจำนอง วิธีหลีกเลี่ยง แผนการฉ้อโกงทั่วไปเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ผ่านผู้รับมอบฉันทะ
ดาวน์โหลดเอกสารตัวอย่าง
ความเสี่ยงของผู้ซื้อเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์แปรรูป
หากคู่สมรสของเจ้าของปฏิเสธการแปรรูป แต่ให้ความยินยอม เธอยังคงมีสิทธิ์ในการใช้สถานที่แม้ว่าจะซื้ออพาร์ทเมนต์และปฏิเสธการแปรรูปก็ตาม
สิ่งที่ต้องตรวจสอบเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์แปรรูปเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง?
- ตรวจสอบสถานภาพสมรสของผู้ขาย (อพาร์ทเมนต์อาจเป็นทรัพย์สินร่วม)
- ตรวจสอบการปรากฏตัวของบุคคลที่ลงทะเบียนรายอื่นเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในการซื้ออพาร์ทเมนต์กับ "บริษัท"
- ตรวจสอบการมีผู้เยาว์กับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์
- ค้นหาว่ามีหรือไม่มีบุคคลที่รับโทษจำคุกและมีส่วนร่วมในอพาร์ตเมนต์
- ทำความคุ้นเคยกับเอกสารที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโฉนด
ผู้ซื้อมีความเสี่ยงอะไรบ้างเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ได้รับเป็นมรดก
เมื่อรวมกับอพาร์ทเมนต์ที่ได้รับเป็นมรดกผู้ซื้อสามารถรับการเรียกร้องทรัพย์สินของพลเมืองที่ถูกละเมิดสิทธิในระหว่างการจัดสรรมรดก: บุคคลที่สามจะปรากฏขึ้นซึ่งมีแผนในการรับมรดก, เด็กจากการแต่งงานครั้งก่อน, ทายาทคนที่สอง ลำดับความสำคัญหลานของผู้ทำพินัยกรรมที่มีสิทธิได้รับมรดกเมื่อมีการนำเสนอ (มาตรา 1146 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)
ความเสี่ยงดังกล่าวเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์อาจเกิดขึ้นได้หากผู้ขายขายอสังหาริมทรัพย์ที่สืบทอดมาให้เขาเมื่อน้อยกว่า 3 ปีที่แล้ว
ทายาทที่ไม่ได้รับมรดกด้วยเหตุผลอันสมควรจะต้องขึ้นศาลตั้งแต่วินาทีแรกที่ทราบถึงการเสียชีวิตของผู้ทำพินัยกรรม ความเสี่ยงอีกประการหนึ่งเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ตามพินัยกรรม: ตามมาตรา 196 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียอายุความในการปกป้องสิทธิจะต้องไม่เกิน 10 ปีนับจากวันที่ละเมิดสิทธิ
ซื้ออพาร์ทเมนต์ที่เป็นเจ้าของน้อยกว่า 3 ปี
ความเสี่ยงของผู้ซื้อคืออพาร์ทเมนต์ที่เป็นเจ้าของน้อยกว่าสามปีจะต้องมีภาระภาษีบางประการ ผู้ที่ขายอพาร์ทเมนต์ที่ตนเป็นเจ้าของมานานกว่าสามปีไม่ต้องเสียภาษีจากเงินที่ได้รับ ผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นครั้งแรกซึ่งอยู่ในความครอบครองของผู้ขายเป็นเวลานานกว่าสามปีจะได้รับคืนภาษีตามจำนวนเงินที่ชำระสำหรับอพาร์ทเมนท์
ความเสี่ยงในการซื้ออพาร์ทเมนต์จำนอง
เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีการจำนองผู้ซื้อที่มีศักยภาพจะต้องคำนึงถึงข้อกำหนดของธนาคารเจ้าหนี้ที่ถือเป็นหลักประกันและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรองที่มีการจำนองที่จำนองกับธนาคารการทำธุรกรรมจะเกิดขึ้นกับนิติบุคคลซึ่งผู้ซื้อช่วยลดความเสี่ยงให้เหลือน้อยที่สุด
การซื้ออพาร์ทเมนต์จำนองจากบุคคลถือเป็นความเสี่ยงใหญ่สำหรับผู้ซื้อ ผู้กู้สามารถจำหน่ายหลักประกันได้เมื่อชำระหนี้ธนาคารแล้ว คุณสามารถชำระคืนเงินกู้และส่งเอกสารเพื่อลบภาระผูกพันได้ภายในหนึ่งวัน แต่เฉพาะในกรณีที่ผู้ซื้อมีเงินทุนในการซื้ออพาร์ทเมนท์เท่านั้น
การซื้ออพาร์ทเมนต์จำนองเป็นไปได้เฉพาะหลังจากภาระผูกพันถูกลบออกแล้วเท่านั้น ผู้ซื้อจะต้องชำระหนี้ของผู้อื่นด้วยค่าใช้จ่ายของตนเองและสมัครจำนองจากธนาคารในภายหลัง ไม่ใช่ผู้ซื้อทุกรายที่จะรับความเสี่ยงดังกล่าวเนื่องจากในช่วงเวลาระหว่างการปิดหนี้ของบุคคลอื่นและการยื่นเอกสารเพื่อการลงทะเบียนผู้ขายอาจซ่อนตัวโดยปฏิเสธที่จะทำธุรกรรมต่อไป
การซื้ออพาร์ทเมนต์ของธนาคาร: ความเสี่ยงในการซื้ออพาร์ทเมนต์ในราคาที่ต่ำเกินไป
กรณีที่พบบ่อยคือผู้กู้ไม่เปิดเผยความพร้อมของเงินทุนสำหรับจำนวนเงินจำนองทั้งหมด เมื่อใช้ทุนการคลอดบุตร ความเสี่ยงของผู้ขายคือผู้ซื้ออาจโกงจำนวนเงินที่ใช้ชำระค่าอพาร์ทเมนท์ สิ่งนี้ไม่ค่อยเกิดขึ้น
อย่างไรก็ตามเมื่อนำใบรับรองของมารดาไปลงทุนในที่อยู่อาศัยส่วนแบ่งทรัพย์สินที่จัดตั้งขึ้นจะถูกโอนไปยังบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ หากบุตรของผู้ขายไม่มีบ้านอื่นนอกจากจำนอง เขาจะได้รับส่วนแบ่งของเขาเสมอแม้จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ก็ตาม
ความเสี่ยงในการซื้ออพาร์ทเมนต์โดยใช้โฉนด
เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ภายใต้ข้อตกลงของขวัญความเสี่ยงดังต่อไปนี้เกิดขึ้น: ผู้บริจาคอาจยกเลิกการบริจาคเมื่อผู้บริจาคพยายามในชีวิตของเขาหรือจงใจทำให้เขาได้รับบาดเจ็บทางร่างกายรวมถึงในกรณีอื่น ๆ (มาตรา 578 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของ สหพันธรัฐรัสเซีย)
หากการบริจาคถูกยกเลิก สิ่งของที่ได้รับบริจาคจะถูกส่งกลับไปยังเจ้าของ โฉนดของขวัญสามารถยกเลิกได้ภายในสามปี
ความเสี่ยงในการซื้ออพาร์ทเมนต์โดยการโอนสิทธิในบ้านเช่า
ผู้ซื้อทำข้อตกลงในการโอนสิทธิ (การเรียกร้อง) ในช่วงเวลาตั้งแต่เริ่มก่อสร้างจนถึงการว่าจ้างบ้านกับบุคคล/นิติบุคคล หลังจากที่บุคคลนี้ซื้ออพาร์ทเมนต์จากบริษัทก่อสร้างภายใต้ข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้น ตัวอย่างของข้อตกลงนี้มีอยู่ในเว็บไซต์ของเรา
ความเสี่ยง: เมื่อบ้านได้รับการพิจารณาว่ามีการส่งมอบ (ได้รับการยอมรับจากคณะกรรมการของรัฐและนำไปใช้งาน) จะไม่มีการดำเนินการลงทะเบียนข้อตกลงการโอนอีกต่อไป เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์โดยการโอนสิทธิในบ้านที่กำลังก่อสร้างหรือได้รับมอบหมายจากบ้านอื่นที่ไม่ใช่ผู้พัฒนา การทำธุรกรรมจะต้องได้รับการตกลงกับผู้พัฒนาและได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากเขา
การซื้ออพาร์ทเมนต์ภายใต้ข้อตกลงการโอนมีความเสี่ยง เช่น การขายซ้ำซ้อน. ผู้ฉ้อโกงสามารถขายอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องให้กับหลายคนได้
เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ภายใต้ข้อตกลงในการโอนสิทธิ (การเรียกร้อง) ในบ้านเช่ามีความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ เนื่องจากนักพัฒนา ซัพพลายเออร์ และนักลงทุนมีส่วนร่วมในกระบวนการจดทะเบียนบ้านใหม่ ข้อพิพาทจึงมักเกิดขึ้นระหว่างผู้เข้าร่วมเนื่องจากการชำระหนี้และหนี้สินร่วมกัน ซึ่งได้รับการแก้ไขในศาล แต่การระงับข้อพิพาทมีความล่าช้า
ชมวิดีโอที่เป็นประโยชน์
ความเสี่ยงในการซื้ออพาร์ทเมนต์จากผู้รับเหมา
ผู้รับเหมาจะต้องจัดหาวัสดุและให้บริการที่จำเป็นสำหรับการก่อสร้างอาคารใหม่ บริษัทรับเหมาก่อสร้างจ่ายตามพื้นที่ใช้สอย ความเสี่ยงในการซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่ขึ้นอยู่กับประเภทของสัญญาที่ทำสรุป
เมื่อจดทะเบียน DDU ผู้รับเหมาจะทำหน้าที่เป็นบุคคลที่โอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ มีตัวอย่าง DDU อยู่ ความเสี่ยงของผู้ซื้อในการซื้ออพาร์ทเมนต์ภายใต้ DDU จะต้องไม่เกินความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นเมื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากบริษัทรับเหมาก่อสร้าง ผู้รับเหมาได้รับวัตถุงานของเขาซึ่งสามารถเริ่มขายได้ก่อนที่เขาจะปฏิบัติตามภาระผูกพันทั้งหมด ดังนั้นงานก่อสร้างด้านอสังหาริมทรัพย์จึงยังไม่แล้วเสร็จแต่การจำหน่ายได้เริ่มดำเนินการแล้ว
เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารที่กำลังก่อสร้างสถานการณ์ข้างต้นถือเป็นความเสี่ยงใหญ่:
- หากผู้รับเหมาไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันของเขา เขาจะไม่สามารถได้รับทรัพย์สินแม้ว่าเขาจะขายก็ตาม
- ผู้ซื้อจะไม่สามารถคืนอพาร์ทเมนท์คืนได้แม้จะผ่านทางศาลก็ตาม
การซื้ออพาร์ทเมนต์จากผู้พัฒนามีความเสี่ยงดังต่อไปนี้:
- ซื้ออพาร์ทเมนต์ในการก่อสร้างระยะยาวหลังจากนั้นอาจหยุดการก่อสร้าง
- การซื้อที่อยู่อาศัยในบ้านบนไซต์ที่มีสถานะน่าสงสัย
- การขายที่อยู่อาศัยแห่งหนึ่งหลายครั้ง
ความเสี่ยงในการซื้ออพาร์ทเมนต์โดยผู้รับมอบอำนาจ
การซื้ออพาร์ทเมนต์ภายใต้หนังสือมอบอำนาจทั่วไปซึ่งสามารถดาวน์โหลดตัวอย่างได้นั้นเกี่ยวข้องกับความเสี่ยง:
- ตัวการมีสิทธิเพิกถอนหนังสือมอบอำนาจได้
- เงินต้นอาจตายได้ตามเวลาที่ทำธุรกรรม และธุรกรรมจะเสร็จสิ้นโดยใช้เอกสารที่ไม่ถูกต้อง
- ถ้าตัวการถูกประกาศว่าไร้ความสามารถ ศาลจะประกาศว่าธุรกรรมดังกล่าวเป็นโมฆะ
ด้วยเหตุนี้การซื้ออพาร์ทเมนต์โดยมอบฉันทะโดยไม่ต้องติดต่อโดยตรงกับเจ้าของทรัพย์สินจึงเป็นสิ่งที่ไม่พึงปรารถนาอย่างยิ่ง ความเสี่ยงหลักในส่วนของผู้ซื้อเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์โดยมอบฉันทะคือการถูกทิ้งไว้โดยไม่มีเงินทุนและพื้นที่อยู่อาศัย
ในส่วนของผู้ขายเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์โดยผู้รับมอบฉันทะก็มีความเสี่ยงเช่นกัน: เงินต้นอาจเป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มเสี่ยง (ผู้สูงอายุลงทะเบียนตามลำพังในพื้นที่อยู่อาศัยของเขา)
ความเสี่ยงอะไรบ้างที่เกิดขึ้นเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์จากผู้รับบำนาญในปี 2562 เขาอาจอ้างว่าเขาถูกบังคับให้ทำข้อตกลง ผู้ฉ้อโกงได้รับความไว้วางใจจากผู้สูงอายุ หลอกลวงเขาหรือบังคับให้เขาลงนามอะไรก็ตามที่เป็นการข่มขู่ และศาลก็สามารถเข้าข้างเจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่ถูกหลอกลวงได้ ดังนั้นการซื้ออพาร์ทเมนต์จากผู้สูงอายุจึงมีความเสี่ยงสูงที่จะสูญเสียเงินและบ้านที่ซื้อ
ความเสี่ยงอื่นๆ
เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ในงานประมูลทรัพย์สิน ลูกหนี้จะเสี่ยงต่อการรอนานเกินไปที่จะย้ายเข้า เนื่องจากเจ้าของเดิมมักจะป้องกันการถูกไล่ออก ปัญหาได้รับการแก้ไขผ่านทางศาล แต่เป็นการยากที่จะบังคับใช้
ความเสี่ยงในการซื้อห้องในอพาร์ตเมนต์
ผู้ขาย (เจ้าของห้อง) จะต้องแจ้งให้เจ้าของอพาร์ทเมนต์รายอื่นทราบถึงความตั้งใจที่จะขายห้อง ถ้าเขาไม่ทำเช่นนั้น เพื่อนบ้านคนใดที่มีสิทธิในการปฏิเสธก่อนอาจยืนยันสิทธิของเขาได้
ก่อนที่จะซื้อห้องเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงควรกระจายพื้นที่ส่วนกลางในอพาร์ทเมนต์ส่วนกลางให้กับเจ้าของ
ความเสี่ยงในการซื้ออพาร์ทเมนต์ตามสัญญาเช่า
นอกจากสิทธิในการเป็นเจ้าของแล้ว เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์พร้อมค่าเช่าที่ดำเนินการแล้ว ภาระผูกพันจะถูกโอน ดังนั้นความเสี่ยงจึงสูง เนื่องจากค่าเช่า (การบำรุงรักษาตลอดชีวิต) หมายถึงการชำระเงินเป็นระยะ และค่อนข้างอาจเป็นไปได้ว่าการดูแลทางกายภาพสำหรับผู้รับค่าเช่า .
ความเสี่ยงในการซื้ออพาร์ทเมนต์ผ่านทนายความ
ทนายความจัดเตรียมสัญญาแต่ไม่รองรับธุรกรรมการซื้อและการขายอย่างครบถ้วน สามารถดาวน์โหลดตัวอย่างข้อตกลงการซื้อและการขายได้ ผู้ซื้อจำนวนมากปฏิเสธความช่วยเหลือจากนายหน้าและตัวแทนซึ่งเป็นสาเหตุที่พวกเขากรอกเอกสารไม่ถูกต้อง.
การซื้ออพาร์ทเมนต์โดยไม่มีนายหน้าเป็นกระบวนการที่ใช้แรงงานเข้มข้นและผู้เชี่ยวชาญที่มีความสามารถจะช่วยคุณหลีกเลี่ยงความเสี่ยงและตกไปอยู่ในมือของผู้หลอกลวง ผู้เชี่ยวชาญที่มีความสามารถจะบอกความลับทั้งหมดในการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ให้คุณทราบ
ความเสี่ยงในการซื้ออพาร์ทเมนต์ภายใต้ข้อตกลงแลกเปลี่ยน
- ค้นหาตัวเลือกการแลกเปลี่ยนเป็นเวลานาน
- ต้นทุนของสินค้าทั้งสองอาจไม่เท่ากัน
- จากการตัดสินใจของหน่วยงานภาษี วัตถุอาจมีมูลค่าไม่เท่ากัน ซึ่งเป็นสาเหตุที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งถูกกล่าวหาว่าพยายามหลบเลี่ยงภาษี
ความเสี่ยงในการซื้ออพาร์ตเมนต์ผ่านสหกรณ์การเคหะ
กิจกรรมของสหกรณ์การเคหะได้รับการควบคุมตามกฎบัตรซึ่งนำมาใช้ในการประชุมผู้ก่อตั้งสหกรณ์ เนื้อหาของข้อบังคับอาจไม่คุ้มครองสิทธิของสมาชิกได้เพียงพอ นอกจากนี้ สหกรณ์การเคหะอาจต้องการเงินทุนเพิ่มเติมสำหรับการก่อสร้างบ้านจากสมาชิก. ดังนั้นค่าที่อยู่อาศัยอาจเพิ่มขึ้นในระหว่างการก่อสร้าง
ความเสี่ยงในการซื้ออพาร์ทเมนต์จากเจ้าของรายย่อย
อาจเกิดขึ้นได้ว่าผู้ปกครองขายอพาร์ทเมนท์ในนามของเด็ก ผู้ปกครองได้รับเงินแล้วมอบให้ผู้ซื้อ และเด็กก็ไม่มีที่อยู่อาศัย ในกรณีนี้มีความเสี่ยงที่ศาลจะประกาศการซื้ออพาร์ทเมนท์ไม่ถูกต้องแม้ว่าจะได้รับความยินยอมจากหน่วยงานผู้ปกครองก็ตาม.
ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์
ทรัพย์สินที่ขายจะต้องเป็นโครงการก่อสร้างทุน หากไม่ใช่และตั้งอยู่ในที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นทรัพย์สิน สัญญาเช่าสามารถบอกเลิกได้เพียงฝ่ายเดียว และวัตถุนั้นสามารถรื้อถอนหรือรื้อถอนได้
ความเสี่ยงในการซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมาย
หากหลังจากได้รับจำนองแล้วปรากฎว่ามีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมายธนาคารอาจบอกเลิกสัญญาได้. ผู้ซื้ออาจถูกบังคับให้จ่ายค่าปรับหรือคืนอพาร์ทเมนท์ให้อยู่ในสภาพเดิม
บ่อยครั้งที่การพัฒนาขื้นใหม่ในหอพักเดิมนั้นไม่ได้รับอนุญาตซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์
ความเสี่ยงของผู้ซื้อเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ทดแทน
สิ่งเหล่านี้คือธุรกรรมเหล่านั้นเมื่อมีการขายวัตถุชิ้นหนึ่งพร้อมกันและรับอีกชิ้นหนึ่ง มีคนจำนวนมากเกินไปที่เกี่ยวข้องกับห่วงโซ่ธุรกรรม ด้วยเหตุนี้ ข้อตกลงอาจถูกประกาศว่าไม่ถูกต้องหรือล้มเหลวในที่สุด
5/5 (3)การซื้ออพาร์ทเมนต์มีข้อผิดพลาดอะไรบ้าง?
หากคุณต้องการซื้อที่อยู่อาศัยคุณควรคำนึงถึงปัญหาที่อาจรออยู่ด้วย สถานการณ์เหล่านี้ไม่เพียงส่งผลต่อผลลัพธ์ของธุรกรรมเท่านั้น แต่ยังทำให้ล้มเหลวโดยสิ้นเชิงอีกด้วย ควรจำไว้ว่าต้องระมัดระวังและเอาใจใส่เมื่อลงนามในสัญญาตลอดจนเมื่อชำระเงิน
สำคัญ! ปัญหาทั้งหมดที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อที่อยู่อาศัยแบบชำระเงินสามารถแบ่งออกเป็น 2 ประเภท:
- เทคนิค สิ่งเหล่านี้เป็นความเสี่ยงที่ไม่ส่งผลกระทบต่อสิทธิในการเป็นเจ้าของ แต่อย่างใด แต่สามารถทำลายความปรารถนาในการซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างมาก ซึ่งรวมถึงการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมาย เฟอร์นิเจอร์ การถอดออกซึ่งจะดำเนินการหลังการขาย การประปา ฯลฯ
- ถูกกฎหมาย. สิ่งเหล่านี้เป็นความเสี่ยงที่อาจส่งผลโดยตรงต่อการสูญเสียกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ซื้อและแม้แต่การดำเนินคดีในศาลก็ไม่สามารถตัดออกได้ และเพื่อขจัดความเสี่ยงดังกล่าว คุณต้องใช้เวลาและความพยายามอย่างมาก
ตามที่แสดงในทางปฏิบัติ ปัญหาส่วนใหญ่กลายเป็นจริงหลังจากการโอนเงินไปยังผู้ขาย หลังจากนี้เป็นการยากที่จะพิสูจน์ว่าคุณพูดถูกและไม่น่าเป็นไปได้ที่คุณจะสามารถคืนความเป็นเจ้าของ (หากสูญหาย) หรือเงินที่ใช้ไป
ดังนั้นจึงควรตรวจสอบสถานที่อยู่อาศัยอย่างรอบคอบก่อนซื้อ
ความเสี่ยงในการซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรอง
เมื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากตลาดรองต้องใส่ใจรายละเอียดทั้งหมดและอย่าลืมข้อผิดพลาด:
- การลงทะเบียนของบุคคลที่ไม่ได้รับอนุญาตโดยเฉพาะผู้ที่อยู่ในประเภทอันตราย
- มีการวางภาระผูกพันในสถานที่อยู่อาศัยนี้ผู้ขายสนใจที่จะซ่อนข้อเท็จจริงนี้
- มีการพัฒนาขื้นใหม่ในบริเวณที่อยู่อาศัยโดยไม่ได้รับอนุญาต
- การฉ้อโกงเอกสาร
ดังนั้นการซื้อบ้านจากตลาดอสังหาริมทรัพย์รองจึงมีอันตราย
ข้อตกลงจะประสบความสำเร็จหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับความเอาใจใส่และความรอบคอบของคุณเท่านั้น
ความสนใจ! ทนายความที่ผ่านการรับรองของเราจะช่วยเหลือคุณโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายและตลอดเวลาในทุกประเด็น
สิ่งที่ควรมองหาเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
มาดูข้อผิดพลาดที่อาจรอคุณอยู่เมื่อทำธุรกรรมการซื้อและขายสถานที่อยู่อาศัย:
- การดำเนินการเอกสารโดยตัวแทนที่ได้รับอนุญาต การลงนามในเอกสารกับบุคคลที่เชื่อถือได้นั้นคุ้มค่าก็ต่อเมื่อเอกสารทั้งหมดได้รับการตรวจสอบอย่างละเอียดแล้วเท่านั้น ตัวอย่างเช่น: พลเมือง D. ซื้อสถานที่อยู่อาศัยจากตัวแทนที่ได้รับอนุญาต L. ซึ่งเจ้าของ K. โอนอำนาจให้ทำธุรกรรมนี้อย่างเป็นทางการ หลังจากทำธุรกรรมเสร็จสิ้นและโอนเงินแล้ว ปรากฎว่าเจ้าของ K. มีอาการป่วยทางจิต กล่าวคือ เขาไร้ความสามารถ ในกรณีนี้สัญญาจะถูกประกาศว่าเป็นโมฆะ
- นิติบุคคลมีส่วนร่วมในการทำธุรกรรม นี่เป็นเสียงระฆังแรกที่ตรวจสอบเอกสารทั้งหมดอย่างรอบคอบ เป็นไปได้มากว่ามีบางอย่างผิดปกติที่นี่
- ซื้อที่อยู่อาศัยโดยใช้ทุนของมารดา มีการจัดตั้งขึ้นในระดับกฎหมายว่าที่อยู่อาศัยดังกล่าวจะต้องจดทะเบียนในนามของสมาชิกทุกคนในครอบครัวรวมถึงเด็กด้วย และหากมีการขายหุ้นของบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะจะต้องจดทะเบียนตามที่อยู่อื่น หากผู้ขายไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขนี้ ธุรกรรมอาจถูกประกาศว่าไม่ถูกต้อง
- เจ้าของสถานที่อยู่อาศัยเป็นพลเมืองที่ไร้ความสามารถบางส่วน โดยปกติแล้วบุคคลดังกล่าวต้องทนทุกข์ทรมานจากโรคพิษสุราเรื้อรัง ติดยา หรือมีอาการป่วยทางจิต แน่นอนว่าเขาไม่ได้ถูกห้ามไม่ให้ทำธุรกรรมประเภทนี้ แต่รัฐที่เขาทำธุรกรรมอาจกลายเป็นเหตุผลในการประกาศว่าธุรกรรมดังกล่าวไม่ถูกต้อง
- กำลังทำธุรกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ได้มาร่วมกัน ซึ่งหมายความว่าจะต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากคู่สมรสคนที่สอง
- ทายาทสถานที่อยู่อาศัย ตัวอย่างเช่น ทรัพย์สินที่อยู่อาศัยได้รับมรดกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลสองคน แต่หนึ่งในนั้นคือการขายทรัพย์สินอย่างผิดกฎหมายและไม่แจ้งให้เจ้าของคนที่สองทราบ เป็นผลให้ศาลจะรับรู้ว่าธุรกรรมดังกล่าวเป็นโมฆะและเรียกร้องให้คืนอสังหาริมทรัพย์
- มีการวางภาระผูกพันในอพาร์ตเมนต์ จำนำที่อยู่อาศัย;
- มีการพัฒนาขื้นใหม่โดยไม่ได้รับอนุญาตในสถานที่อยู่อาศัยผู้ซื้อจะต้องกำจัดผลที่ตามมา (จ่ายค่าปรับหรือคืนตำแหน่งเดิม)
- อสังหาริมทรัพย์มีหลายคนเป็นเจ้าของร่วมกัน ในกรณีนี้เจ้าของร่วมมีสิทธิพิเศษในการซื้อหุ้นของผู้ขาย ดังนั้นการทำธุรกรรมจะถือว่าถูกกฎหมายก็ต่อเมื่อเจ้าของที่เหลือปฏิเสธเป็นลายลักษณ์อักษรที่จะซื้อหุ้นของเขา การละเมิดกฎนี้อาจนำไปสู่การฟ้องร้องที่ไม่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ
- บ้านดังกล่าวรวมอยู่ในรายชื่อบ้านที่อาจต้องย้ายถิ่นฐานใหม่ การขายอพาร์ทเมนต์ในอาคารดังกล่าวถือเป็นการละเมิดกฎหมาย
นี่คือประเด็นหลักที่ผู้ซื้อไม่ควรละเลยก่อนลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อเท็จจริงที่ไม่ถูกต้องหรือน่าตกใจควรบังคับให้คุณตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของธุรกรรมอีกครั้งหรือพิจารณาทางเลือกอื่น
ดูวิดีโอ.“ข้อผิดพลาด” ในการซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรอง:
ความเสี่ยงในการขอจำนอง
ความสนใจ! คุณควรระมัดระวังให้มากขึ้นในการซื้อบ้านหลังที่สองโดยใช้สินเชื่อจำนอง ให้ความสนใจเป็นพิเศษกับประเด็นต่อไปนี้:
- สภาพที่อยู่อาศัย: ชำรุด สภาพใกล้เคียงเหตุฉุกเฉิน สิ่งนี้อาจทำให้ธุรกรรมถูกปฏิเสธโดยสถาบันสินเชื่อ
- ชื่อเสียงของสถาบันสินเชื่อและการสนับสนุนลูกค้า
ก่อนที่จะสมัครขอสินเชื่อจำนองคุณควรศึกษาเงื่อนไขการให้สินเชื่อจำนองของสถาบันสินเชื่อที่กำหนดอย่างรอบคอบ
สิ่งที่คุณต้องรู้เกี่ยวกับการขายอพาร์ทเมนต์กับเจ้าของรายย่อย
การดำเนินการตามข้อตกลงการซื้อและการขายสำหรับสถานที่อยู่อาศัยในหมู่เจ้าของซึ่งมีผู้เยาว์สามารถดำเนินการได้โดยได้รับความยินยอมจากหน่วยงานปกครองและผู้ดูแลผลประโยชน์ เงื่อนไขหลักในกรณีนี้คือสถานการณ์ที่อยู่อาศัยของผู้เยาว์ไม่ควรแย่ลง มิฉะนั้น การทำธุรกรรมดังกล่าวจะเสร็จสิ้นจะไม่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานผู้ปกครองและผู้ดูแลทรัพย์สิน
ข้อตกลงดังกล่าวลงนามในนามของผู้เยาว์โดยตัวแทนทางกฎหมาย และบุคคลที่มีอายุ 14 ถึง 18 ปีจะเข้าสู่ข้อตกลงโดยอิสระ แต่ต้องได้รับความยินยอมอย่างเป็นทางการจากผู้ปกครอง ซึ่งได้รับการรับรองโดยทนายความ โดยได้รับอนุญาตจากหน่วยงานผู้ปกครองและผู้ดูแลผลประโยชน์ หากสมาชิกในครอบครัวผู้เยาว์ไม่ได้เป็นเจ้าของอาคารที่พักอาศัยที่ขายไป ก็ไม่จำเป็นต้องได้รับอนุญาตให้ขายจากหน่วยงานผู้ปกครองและผู้ดูแลผลประโยชน์
จุดทางเทคนิค
ไม่จำเป็นต้องรีบร้อนก่อนที่จะซื้อบ้าน ให้ความสนใจกับองค์ประกอบต่อไปนี้การละเว้นซึ่งอาจนำไปสู่ผลที่ไม่พึงประสงค์: จากความรับผิดในการบริหารในรูปแบบของค่าปรับไปจนถึงการซ่อมแซมที่ไม่มีที่สิ้นสุด
สังเกต! จุดที่คุณควรให้ความสนใจเป็นพิเศษเมื่อลงนามในสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัยในตลาดรอง:
- สภาพของบ้าน: ไม่ควรตรวจสอบเฉพาะภายนอกพื้นที่อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์เท่านั้น ควรตรวจสอบทางเข้า รวมถึงบริเวณห้องใต้หลังคาและชั้นใต้ดิน
- ความสะอาดของท้องถิ่น ทางเข้า รางขยะ
- มีเชื้อรา เชื้อรา และความชื้นหรือไม่
- สภาพของเครือข่ายไฟฟ้า, น้ำประปา, ระบบทำความร้อน (น่าเสียดายที่ข้อผิดพลาดในกรณีนี้ไม่สามารถมองเห็นได้ในทันที)
- ตำแหน่งของอพาร์ทเมนท์สัมพันธ์กับแสงและมุมมองจากหน้าต่าง
- วัสดุที่ใช้สร้างบ้านความสะดวกของรูปแบบ: แน่นอนคุณสามารถจัดให้มีการพัฒนาขื้นใหม่ในภายหลังได้ แต่ควรซื้อที่อยู่อาศัยที่ตรงกับความต้องการของคุณจะดีกว่า
- หากมีการพัฒนาขื้นใหม่ในอพาร์ทเมนต์จะถูกกฎหมายหรือไม่ (ส่วนใหญ่ผู้ขายมักซ่อนข้อเท็จจริงเรื่องความผิดกฎหมาย) การพัฒนาขื้นใหม่ดังกล่าวอาจส่งผลให้มีการลงโทษทางปกครองต่อเจ้าของในรูปแบบของค่าปรับ ถ้าอย่างนั้นมันจะยากมากที่จะพิสูจน์ความบริสุทธิ์ของคุณ
- สถานะทางสังคมของเพื่อนบ้าน: หากปัญหาเริ่มต้นจากเพื่อนบ้านก็สามารถสันนิษฐานได้ว่าเป็นไปไม่ได้ที่จะอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์แห่งนี้
การซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่มีความรับผิดชอบมาก แต่ถึงกระนั้นการหลอกลวงเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ก็เป็นเรื่องปกติมาก เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกหลอกเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์โดยผู้ขาย ให้ศึกษาพื้นที่อยู่อาศัยที่ขายและเอกสารกรรมสิทธิ์ให้ละเอียดยิ่งขึ้น
ความเสี่ยงในการซื้ออพาร์ตเมนต์
หลายคนเคยเห็นโฆษณาในสื่อสิ่งพิมพ์เกี่ยวกับการซื้อ/ขายอพาร์ทเมนต์ที่ไม่มีคนกลาง ในแง่หนึ่ง วิธีการนี้ช่วยประหยัดเงินทั้งสองฝ่ายได้อย่างมาก แต่ในทางกลับกัน มันเพิ่มความเป็นไปได้ของผลเสียอย่างมาก
นายหน้าหรือทนายความที่มีประสบการณ์จะสามารถแก้ไขปัญหาทุกประเภทได้ตั้งแต่ระยะเริ่มแรกซึ่งอาจทำให้การสรุปข้อตกลงยุ่งยากขึ้นในอนาคต ดังนั้นหากมีโอกาสใช้บริการของมืออาชีพ
สถิติที่ดูแลโดยหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์และหน่วยงานบังคับใช้กฎหมาย แสดงให้เห็นกิจกรรมการฉ้อโกงในระดับสูงระหว่างธุรกรรมการซื้อและการขาย
การกระทำดังกล่าวเกี่ยวข้องกับการจัดเตรียมเอกสารปลอมเป็นหลัก แน่นอนว่าเราไม่สามารถตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารทั้งหมดได้ เนื่องจากฐานข้อมูลบางประเภทไม่สามารถเข้าถึงแบบเปิดได้ แต่ตัวอย่างเช่น ค่อนข้างเป็นไปได้ที่จะทราบเกี่ยวกับการมีคน "พิเศษ" ในอพาร์ตเมนต์จากข้อมูลจากทะเบียนบ้าน
ความเสี่ยงถัดไปเกี่ยวข้องกับการชำระหนี้ภายใต้ข้อตกลงการซื้อและการขาย ในกรณีส่วนใหญ่ ธุรกรรมทางการเงินระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อจะดำเนินการเป็นเงินสด ในอีกด้านหนึ่ง สิ่งนี้ช่วยประหยัดเวลา ในทางกลับกัน มีความเป็นไปได้ที่จะสูญเสียเงินทั้งหมดของคุณ
ให้ความสนใจกับกรณีเหล่านั้นเมื่อผู้ขายยืนยันที่จะขายอพาร์ทเมนต์อย่างเร่งด่วนและพร้อมที่จะทำ "ส่วนลดที่ดี" ด้วยซ้ำ ตามกฎแล้วอาจเป็นเพราะเจ้าของอพาร์ทเมนท์ไม่ใช่ผู้ซื้อโดยสุจริต
จะซื้ออพาร์ทเมนต์โดยไม่มีความเสี่ยงได้อย่างไร?
ถ้าอย่างนั้นเรามาดูประเด็นที่คุณควรใส่ใจเมื่อซื้อบ้านกันดีกว่า
การเตรียมเอกสารแน่นอนคุณต้องเชื่อใจผู้ขาย แต่อย่าลืมตรวจสอบคำพูดของเขาด้วย คุณและฉันเข้าใจว่าธุรกรรมการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์นั้นไม่ใช่วิธีที่ถูกที่สุด ดังนั้นเราจึงต้องปฏิบัติต่อพวกเขาด้วยความระมัดระวังสูงสุด
เราจำเป็นต้องตรวจสอบเอกสารดังต่อไปนี้:
การตรวจสอบลักษณะที่ปรากฏอพาร์ทเมน เราจะชี้แจงประเด็นทั้งหมดที่อาจเกี่ยวข้องกับคุณทันที เช่น ประตูปิดไม่ดี, น้ำรั่วบนเพดาน เป็นต้น หลังการต่อสู้จะสายเกินไปที่จะโบกมือ
ใส่ใจกับราคา. โดยทั่วไปคุณควรมีแนวคิดทั่วไปเกี่ยวกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ของคุณ ข้อมูลดังกล่าวสามารถรับได้จากการติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์
ไม่รู้สิทธิของคุณ?
และด้วยเหตุนี้หากอพาร์ทเมนท์ไม่ได้แย่แต่ราคาลดลงแสดงว่ามีบางอย่างผิดปกติ แน่นอนว่าตัวเลือกที่ "ดี" ก็เป็นไปได้เช่นกันเมื่อเจ้าของไม่ทราบราคาและวางขายอพาร์ทเมนต์โดยไม่ต้องคิดหรือต้องการเงินอย่างเร่งด่วน
แต่มีหลายครั้งที่แผนการฉ้อโกงเข้ามามีบทบาท เช่น การลงทะเบียนธุรกรรมการซื้อและการขายโดยใช้เอกสารปลอม ตรวจสอบทุกอย่างอย่างละเอียด
ตัวเลือก "พิเศษ" สำหรับการขายอพาร์ทเมนต์
ที่นี่เราจะพิจารณา 3 สถานการณ์โดยย่อ: การขายอพาร์ทเมนต์โดยการโอนสิทธิ การขายอพาร์ทเมนต์ที่ได้รับเป็นมรดก และการขายอพาร์ทเมนต์ในกรรมสิทธิ์ร่วมกัน
- การขายอพาร์ทเมนต์โดยการโอนสิทธิ. ตัวเลือกนี้เป็นไปได้ภายใต้ข้อตกลงสองฉบับ: ข้อตกลงการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างและข้อตกลงการซื้อและขายเบื้องต้น
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าข้อตกลงที่ "ปลอดภัยที่สุด" คือข้อตกลงการมีส่วนร่วมในการก่อสร้าง นี่เป็นเพราะความจริงที่ว่านอกเหนือจากบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งแล้วผู้ซื้อยังมี "การคุ้มครอง" เพิ่มเติมภายใต้ 214-FZ แต่ข้อตกลงดังกล่าวเกี่ยวข้องกับการโอนสิทธิ์ตามข้อตกลงกับผู้พัฒนาเท่านั้น นอกจากนี้หากซื้ออพาร์ทเมนต์แบบจำนองจะต้องได้รับอนุญาตจากธนาคารด้วย
หากมีการลงนามในสัญญาการโอนสิทธิ์และผู้พัฒนาไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันก็จะไม่มีการเรียกร้องจากเจ้าของเดิม การโอนสิทธิจะต้องลงทะเบียน ข้อยกเว้นคือข้อตกลงการซื้อและการขายเบื้องต้น
- การซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ได้รับมรดก. การรับมรดกตามกฎหมายจะเป็นไปตามกฎหมายและพินัยกรรมก็ได้ ในทั้งสองกรณีสามารถโอนอพาร์ทเมนท์ให้กับทายาทได้
แต่กฎหมาย "โดยปริยาย" กำหนดลำดับความสำคัญสำหรับพินัยกรรม โครงการฉ้อโกงหลักในกรณีนี้คือการปลอมแปลงพินัยกรรม
ตามกฎหมายแล้ว มรดกมีหลายสาย คนแรกรวมถึงญาติสนิทของผู้เสียชีวิต - ลูก, คู่สมรส, ผู้ปกครอง แต่มีอีกคิวที่ "ไม่ได้กำหนดไว้" - โดยสิทธิ์ในการเป็นตัวแทน ทายาทดังกล่าวมีลำดับความสำคัญ
นอกจากนี้สิ่งที่เรียกว่า "การปฏิเสธพินัยกรรม" ยังเป็นไปได้เมื่อผู้ตายระบุไว้ในพินัยกรรมเช่นลูกชายของเขาจะต้องจัดหาที่อยู่อาศัยให้แม่ของเขาไปตลอดชีวิต
ดังนั้นหากลูกชายตัดสินใจขายอพาร์ทเมนต์ที่ได้รับมรดกอย่างกะทันหัน ผู้เป็นแม่จะใช้สิทธิในการอยู่อาศัยของเธอโดยการปฏิเสธพินัยกรรม
ปัญหาหลักในการซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ได้รับมรดกคือการประกาศทายาท "กะทันหัน" ที่ไม่รวมอยู่ในคิว เนื่องจากอำนาจของทนายความไม่รวมถึงการตรวจสอบญาติทั้งหมดของผู้เสียชีวิต พวกเขาเพียง "บันทึก" พลเมืองทุกคนที่ยื่นขอรับมรดกภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น
ด้านที่สองที่คุณควรใส่ใจคือสถานการณ์ที่ผู้ขายได้รับการยอมรับว่าเป็นทายาทที่ "ไม่คู่ควร" และธุรกรรมการซื้อและขายได้เสร็จสิ้นแล้ว
กรณีศึกษา: พี่ชายและน้องสาวอ้างสิทธิ์ในมรดกในรูปแบบของอพาร์ตเมนต์ หลังจากเปิดมรดก อพาร์ทเมนต์ก็ถูกแบ่งระหว่างคนทั้งสอง หลังจากนั้นไม่นานพี่สาวก็ “หายตัวไป” แม้ว่าพี่ชายจะอ้างว่าเธอแต่งงานแล้วและจากไปก็ตาม จริงๆ แล้ว เขาขังเธอไว้ในห้องใต้ดินตลอดเวลา โดยธรรมชาติแล้วอพาร์ทเมนต์นั้น "เซ็นสัญญาใหม่" กับเขาและเขาก็ขายมันไป แต่น้องสาวของฉันก็รีบวิ่งไปหาตำรวจได้ เช่นเดียวกับในละครโทรทัศน์ของบราซิล: ศาลประกาศว่าพี่ชายเป็นทายาทที่ "ไม่คู่ควร" และคืนอพาร์ตเมนต์ให้กับน้องสาว ทุกอย่างจะเรียบร้อยดี แต่ผู้ซื้อโดยสุจริตควรทำอย่างไรในกรณีนี้ ยื่นฟ้องน้องชายของคุณเพื่อเรียกร้องเงินโอนค่าอพาร์ทเมนท์
- การซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน).ตามกฎหมายปัจจุบัน มีทรัพย์สินร่วมกันและทรัพย์สินร่วมกันร่วมกัน
คุณสมบัติหลักของการทำธุรกรรมกับทรัพย์สินดังกล่าวคือต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของทุกคนในการกำจัดทรัพย์สินร่วม: สามารถแสดงในรูปแบบของความยินยอมที่ได้รับการรับรอง หรือเจ้าของรวมเป็นคู่สัญญาในสัญญาจะซื้อจะขายและลงนามด้วยตนเอง
สถานการณ์ที่พบบ่อยที่สุดคือการขายอพาร์ทเมนต์ที่มีคู่สมรสสองคนเป็นเจ้าของ หรือทางเลือกอื่นที่เป็นไปได้: สามีเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ ภรรยาเพิ่งจดทะเบียน แต่ทรัพย์สินถูกซื้อระหว่างการแต่งงาน ดังนั้นการขายที่อยู่อาศัยต้องได้รับความยินยอมจากภริยาทุกกรณี
มิฉะนั้นธุรกรรมอาจถูกประกาศว่าไม่ถูกต้อง พลเมืองดังกล่าว (ซึ่งไม่ได้ "ขอความยินยอม") สามารถขึ้นศาลได้ภายใน 1 ปีนับจากช่วงเวลาที่พวกเขาทราบหรือควรได้เรียนรู้เกี่ยวกับการทำธุรกรรม
ปัญหาที่แยกต่างหากคือสถานการณ์เมื่อเจ้าของอพาร์ทเมนท์คนใดคนหนึ่งยังเป็นเด็ก นอกเหนือจากการได้รับความยินยอมจากหน่วยงานปกครองและผู้ดูแลทรัพย์สินในการทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้นแล้ว ผู้ปกครองหรือตัวแทนทางกฎหมายจะต้องจัดเตรียมสภาพความเป็นอยู่ "ใหม่" ให้กับเด็กไม่เลวร้ายไปกว่าเมื่อก่อน หากไม่ทำเช่นนี้ ผู้เยาว์ยังคงมีสิทธิ์ในการใช้อพาร์ทเมนท์ แม้ว่าบุคคลอื่นจะเป็นเจ้าของอยู่แล้วก็ตาม
คุณไม่สามารถคาดเดาสถานการณ์ที่ไม่คาดฝันได้ทั้งหมด สิ่งสำคัญคืออย่าหลงทางเมื่อมีคำถามยากๆ เกิดขึ้น แต่ต้องแก้ไขตามที่เกิดขึ้น
หากคุณมั่นใจใน "ความถูกต้อง" และความน่าเชื่อถือของเอกสารทั้งหมดที่นำเสนอโดยผู้ขายก็จะง่ายกว่ามากสำหรับคุณ และหากคุณหันไปหานายหน้าด้วย ช่วยตัวเองจากการเสียเวลาและพลังงานทางจิต
ผลประโยชน์ของ "ผู้ขาย" ในที่นี้แสดงโดยบุคคลที่ไม่คุ้นเคยซึ่งทำหน้าที่ในนามของ "ผู้ขาย" โดยผู้รับมอบฉันทะเอกสารความน่าเชื่อถือจะถูกนำเสนอต่อผู้ซื้อ โดยปกติจะอยู่ในรูปแบบของสำเนาที่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการโดยทนายความ ในบางกรณีที่หายากนักหลอกลวงจะให้หนังสือมอบอำนาจดั้งเดิม แต่ที่นี่คุ้มค่าที่จะพูดถึงการสมรู้ร่วมคิดทางอาญาของบุคคลหลายคนเนื่องจากหนังสือมอบอำนาจดั้งเดิมสำหรับการขายที่อยู่อาศัยสามารถออกได้โดยทนายความเท่านั้น
เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียทั้งทรัพยากรทางการเงินและที่อยู่อาศัยในการทำธุรกรรมดังกล่าว มีความจำเป็นต้องขอเอกสารกรรมสิทธิ์สำหรับการอยู่อาศัยตลอดจนสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate Rights ซึ่งจะระบุ เส้นทางการโอนกรรมสิทธิ์สำหรับที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการศึกษาแก่ผู้ขาย (ขึ้นอยู่กับข้อตกลงการบริจาค ข้อตกลงการซื้อและการขาย ฯลฯ )
อพาร์ทเมนต์ที่มีภาระผูกพัน
การขายอพาร์ทเมนต์ที่มีภาระผูกพันนั้นเป็นการดำเนินการที่ค่อนข้างมีความเสี่ยงเสมอไปเนื่องจาก Rosreestr อาจไม่ลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่อยู่อาศัยดังกล่าว
คุณสามารถคาดหวังค่าชดเชยจำนวนเท่าใดในกรณีที่การจ่ายเงินเดือนล่าช้า? เรามีข้อมูลทั้งหมดที่คุณต้องการ!
เรื่องของข้อพิพาท
หากอพาร์ทเมนต์เป็นประเด็นข้อพิพาทระหว่างบุคคลที่สาม อาจเกิดจากการที่ผู้ขายไม่ได้แจ้งให้เจ้าของรายอื่นทราบถึงความปรารถนาที่จะขายพื้นที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ของเขา หรืออพาร์ทเมนต์นั้นอยู่ภายใต้การดำเนินคดี
หากในกรณีแรกคุณสามารถป้องกันตัวเองได้โดยต้องได้รับความยินยอมจากบุคคลทุกคนที่สามารถเรียกร้องที่อยู่อาศัยนี้เพื่อขายอพาร์ทเมนท์ได้ ในกรณีที่สองคุณจะต้องติดต่อหน่วยงานตุลาการเพื่อค้นหาจากที่อยู่ หรือข้อมูลส่วนบุคคลของเจ้าของว่าพื้นที่อยู่อาศัยนี้อยู่ในกระบวนการพิจารณาคดีหรือไม่
การลดจำนวนภาษีเงินได้
หากผู้ขายต้องการลดจำนวนภาษีกำไรที่จ่ายให้กับคลังสำหรับที่อยู่อาศัยที่ขาย เขาสามารถขอลดราคาอพาร์ทเมนท์ในสัญญาได้ นอกเหนือจากข้อเท็จจริงที่ว่าผู้ซื้อต้องเข้าใจว่าเขามีส่วนร่วมในอาชญากรรมทางภาษีเขาต้องเข้าใจว่าการลดราคาตามเอกสารดังกล่าวอาจเต็มไปด้วยผลร้ายแรง
หากธุรกรรมถูกยกเลิกในภายหลัง ผู้ซื้อจะสามารถคืนได้เฉพาะจำนวนเงินที่ระบุไว้ในเอกสารเท่านั้น ทุกสิ่งที่ชำระไปแล้วข้างต้นไม่สามารถคืนได้
การซื้ออพาร์ทเมนต์มีความเสี่ยงค่อนข้างมากไม่ว่าจะซื้อในตลาดหลักหรือตลาดรองก็ตาม เพื่อป้องกันตัวคุณเองจากการสูญเสียเงินทุนและที่อยู่อาศัย คุณต้องไม่ลังเลที่จะขอต้นฉบับของเอกสารทั้งหมดที่สามารถยืนยันความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของธุรกรรมจากผู้ขายได้
